<CDRI Report : 임대인이 새로운 세입자가 들어오지 않는다는 이유로 보증금 반환을 거부할 수 있는지>

<CDRI Report : 임대인이 새로운 세입자가 들어오지 않는다는 이유로 보증금 반환을 거부할 수 있는지> 

[질문]: 저는 주택을 보증금 1,000만 원, 월세 50만 원에 임차하여 2년간 살다가 이번에 계약기간이 만료되어 나가게 되었습니다. 그런데 집주인인 임대인은 보증금을 새 입주자가 들어오지 않는다는 것을 이유로 보증금을 주지 않고 있으며, 보증금을 받으려면 새로운 임차인에게 받으라고 합니다. 저는 새로운 세입자가 들어오지 않으면 보증금을 받을 수 없는 것인가요?

[답변] 아닙니다. 임대인은 새로운 세입자와 상관 없이 자신이 직접 귀하에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 귀하는 법원에 임차보증금반환청구소송을 제기하고 경매를 신청하여 보증금을 받을 수 있습니다.

[설명]

1. 임대인의 보증금 반환의무

임대차 종료 후 임차목적물을 인도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등을 공제하고 난 나머지를 반환할 의무는 동시이행관계에 있습니다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241 판결). 임대인으로서는 임대차가 종료하게 되면 임차인에게 보증금 반환의무를 집니다.

2. 새로운 세입자가 들어오는 것과의 관계

실제로 많은 경우에 임대인은 새로운 세입자가 들어와야 보증금을 반환할 수 있다고 하며 보증금을 지급하지 않습니다. 이러한 경우 임대인의 주장은 아무런 법적 근거가 없으며, 새 입주자가 들어오지 않는다는 것은 임대인의 개인사정이고 법적 항변에 해당하지 않으므로 임대인이 보증금을 반환하지 아니한 채 임차주택의 명도를 요구한 경우에는 임차인은 이를 거절하고 보증금의 반환과 임차주택의 반환을 동시에 이행하자고 주장할 수 있습니다.

3. 임대차보증금반환청구소송 및 경매신청

귀하는 법원에 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받아 주택에 대한 강제집행을 할 수 있습니다. 
경매를 신청할 경우에는 주택임대차보호법개정 전에는 내용증명우편 발송 등의 번거로운 절차를 거쳐야 했으나, 현재는 임차인의 두터운 보호를 위해 경매를 신청할 때에도 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않으므로 주택을 집주인에게 인도하지 않더라도 경매신청을 할 수 있습니다. 
판결을 받고 경매신청을 하는 과정에서 뒤늦게 임대인과 합의가 이루어질 가능성도 있으므로 일단 판결을 받는 절차를 밟으시는 것이 효과적일 것으로 생각됩니다.

(Source: 조우성 변호사)