러시아 부동산 가치평가 시 Cadastral value

러시아에서 흔히 토지(land plot)의 거래 시, 흔히 등장하는 cadastral value 라는 것에 대해 많은 분들께서 문의를 주시는데,  Cadastral value를 직역하면 토지대장 가격, 즉 정부 토지대장에 산정되는 부동산의 가격을 의미합니다. 이 개념이 market value와는 어떻게 상이한지, 이 cadastral value를 활용하는 것에 어떤 제약이 있는지 등에 대해 파악해 보고자 정리한 글입니다.

 

 

1. Cadastral value 의 정의 (토지대장가격 또는 정부공시지가의 개념)

 

러시아에서 Cadastral value 는 부동산 (토지 또는 구조물, 건축물 등)에 대한 정부의 감정평가 결과로 매겨진 가치이며, 현재 the Unified State Register of Real Estate (USRRE, 전State Cadastre of Real Estate) 에서 각 부동산에 대해 그 가치를 공시(state)하는 가치입니다. Cadastral value는 정기적으로 평가되어지며, 모스크바와 상트, 세바스토폴의 경우 매 2년 마다, 타 지역은 3~5년 마다 한번 씩 갱신되도록 법에 정해져 있습니다. (특정 지역의 경우, 5년 이상)

 

주정부의 cadastral 평가 절차

 

Cadastral value 정의:

Before 2017 (Federal Law “On Appraisal Activities in the Russian Federation”): cadastral value is the value of a property determined in the course of cadastral evaluation or litigation on the results of determination of cadastral value;

From 2017 (Federal Law “On SCA”): cadastral value is the value of a property determined in accordance with the procedure set forth by statute, as a result of conducting SCA.

 

단, 2020년 1월 1일까지 transition 기간으로 둘 다의 방식이 허용됩니다.

Starting from January 1, 2017 through January 1, 2020, state cadastral appraisal may be conducted both pursuant to the new Federal Law “On SCA” and under the Federal Law “On Appraisal Activities in the Russian Federation”.

 

평가 기간:

Before 2017: No more than once in every 3 years (2 years for Moscow, Saint-Petersburg and Sebastopol);

From 2017: No more than once in every 3 years (2 years for Moscow, Saint-Petersburg and Sebastopol), but at least once in every 5 years.

 

 

2. 평가 주체

 

이전에는 각 지방 정부에 의해 선정된 개별 사업자들에 의해 감정평가가 수행되어졌으나, 최근 주 정부 산하 기관인 Center of Cadastral Valuation에서 수행하는 것으로 변경되었습니다.

Before 2017: independent appraisers who won a tender;

From 2017: budget-funded institutions specially createdin each constituent entity of the Russian Federation.

 

 

3. 평가 목적

 

러시아 국세청 내 토지세 tax base의 기준

 

Cadastral value 는 mass valuation 방법을 사용하여 추정되는 부동산의 시장 가격으로 주로 토지세 및 재산세 등 세무 목적으로 활용됩니다. (2014년 10월 재산세의 tax base 산정을 위해 cadastral value를 활용하는 법안에 푸틴이 서명을 했습니다.)

따라서, 일반적으로 공시지가는 세금 산정뿐 아니라 토지 거래의 기준이 되고, 보유세 등 각종 세금을 좌우하는 기준이 될 수 있습니다. 

 

 

4. 활용

 

해당 Cadastral value가 전년 동기 대비 30% 이상 하락 또는 상승한 경우, 해당 부동산 자산에 대해 특별 감정평가가 수행되어져야 합니다.

Conducting a new SCA: If the real estate market indices fall by more than 30% as compared to the previous quarter of the same year, or where the cadastral value is challenged and determined in the amount equal to the market value for more than 30% of properties in one constituent entity of the Russian Federation, that constituent entity will be required to conduct an extraordinary cadastral value appraisal.

 

기존(transition 기간 내 적용 도 가능)에는 2014년 1월 1일 이후 평가된 Cadastral value가 이전에 평가된 Cadastral value보다 낮을 시, 낮은 Cadastral value 적용 가능 (예. 2018년에 평가된 Cadastral value가 2014년 1월 1일 이전 평가된 Cadastral value 보다 낮을 경우, 2018년 Cadastral value 적용 가능, 2018년 Cadastral value가 높을 경우, 2014년 1월 1일 이전 Cadastral value 적용)

 

Cadastral valuation 절차 및 적용 요소

 

Cadastral value의 활용 (non-exclusive list)

No.    Application		Reference
1Tax base basis for the property tax of legal entities, if the real estate is listed in art. 378.2 of the Tax Code (mainly office buildings, shopping malls and the premises within the above or other premises used for offices, stores or food service)		art. 378.2 of the Tax Code
2 Tax base for the land tax		art. 390 of the Tax Code
3 Tax base basis for the property tax of natural persons in certain regions of the Russian Federation		art. 402 of the Tax Code
4 Buyout price basis for publicly owned land plots		para. 3 art. 39.4 of the Land Code
5 Basis for the rent payments of the publically owned land		para. 5 art. 65 of the Russian Land Code
6 Value of land plots during the privatization of state unitary enterprises		para. 3 art. 11 of the Federal law No. 178-FZ dated 21.12.2001 “On the privatization of state and municipal property”.

 

 

5.결론

 

Cadastral value 를 활용하여 부동산 거래를 하는 것에 세무 리스크가 전혀 없다고 볼 수는 없으나, 리스크가 높지 않다고 판단됩니다. 세무 목적으로 정부에서 평가하여 공시하는 가격이기에 세무 리스크를 회피할 수 있는 근거와 논리를 마련할 수는 있습니다. 다만, 러시아 세무소에서 의도적으로 TP 리스크에 대해 Challenge 한다면, 그 리스크가 0이라고 결론 짓기는 어렵습니다.

참고로, 부동산 거래를 위한 가치평가 (Cadastral value가 아닌) 리포트는 통상 6개월 정도의 효력을 발휘합니다.

 

 

6. 기타

 

Cadastral value는 공공 목적으로 인해 다수의 부동산이 특정 기준으로 집합된 characteristics들에 의해 평가된다는 점에서 market value 와 상이할 수 있으며, Cadastral value 값을 인정하기 어려울 시, 위원회나 법원에 이의를 제기할 수 있습니다.

 

Input data for cadastral valuation (characteristics of the land plots) are limited by official characteristics of the land plot stored in State Real Estate Cadastre (RosReestr).

Therefore due to certain characteristics of the land plots (encumbrances, shape, terrain, surrounding, local location, utilities and their capacity, etc.) market value (estimated on individual basis) could be either higher or lower than cadastral value. Another reason is potential change in the market conditions since last cadastral valuation.

In cases where owner believes that current cadastral value is higher than its market value he could try to challenge it in court to decrease it till market value level.

 

 

러시아 cada application 화면 예시

 

러시아 cada application 화면 예시2

 

References:

 

Federal Tax Service of Russia : https://www.nalog.ru/eng/taxation_in_russia/earth/ 

Federal Law No. 360-FZ “On Amending Certain Legislative Acts of the Russian Federation”dated July 3, 2016;

Federal Law No. 237-FZ “On State Cadastral Appraisal” dated July 3, 2016;

Federal LawNo. 137-FZ “On the Enactment of the Land Code of the Russian Federation” dated October 25, 2001;

Resolution of the Plenum of the Supreme Court No. 8 dated June 30, 2015;

Resolution of the Constitutional Court of the Russian Federation on the verification of conformity to the Constitution of the Russian Federation of a number of articles of the Administrative Justice Code of the Russian Federation, and Art. 110(1) and (2) of the Arbitrazh Procedure Code of the Russian Federation dated July 11, 2017

 

TheMoscowTimes: https://www.themoscowtimes.com/2014/10/06/putin-signs-law-switching-property-taxes-to-cadastral-values-a40127