기 운영 중 부동산의 valuation 시 총투자비 개념에 대한 견해

[기 운영 중 부동산의 valuation 시 총투자비 개념에 대한 견해]

일전에 한 클라이언트로부터 문의받은 내용이다.

내용인 즉슨, 

본사가 출자금을 내고, 나머지는 loan 을 통해 PF형식으로 

부동산을 개발하여, 

임대사업을 벌이고 있었다.

수년간 운영하던 부동산의 수익이 그리 좋은 편이 아니어서, 

본사로부터 증자를 받으려고 하는데

사업성평가(Valuation)에 있어 

본사와 법인이 총 투자비에 대한 개념을 놓고 옥신각신하고 있는 상황.

어찌보면 서로의 입장에서 당연한 이야기일 수도 있지만, 

본사는 사업성평가시 

CAPEX 와 초기 출자금(Equity)을 고려해서 해야 하는 것이 맞지 않나, 

VS

법인은 현재시점에서 사업성평가를 하는데, 

왜 기존에 출자되었던 금액까지 모두 고려되어야 하는가.

두 가지 의견 모두 일리는 있어보이는데, 

(Valuation 을 하는데, 정해져 있는 법칙은 없다.)

결국은 의사결정자가 보고싶어 하는 내용이 무엇이냐가 

가장 중요한 것이고, 

그 목적에 부합하는 데로 평가를 하면 된다.

일반적으로 저 상황에서 하는 방법이면서, 

나 역시 타당하다고 보는 방식은 후자이다.

결국 본사에서 현 시점에서 사업성평가를 통해 보려고 하는 것이 무엇인가?

(왜 Valuation을 하려고 하는가?)

결국 증자를 하는 것이 타당하냐는 것을 보려고 하는 것일 거다.

그렇다면, 현 시점에서 사업성을 평가해야 하는데, 

valuation 의 방식이야 여러가지 방식이 조합될 수 있겠으나, 

부동산 (Office & commercial building) 의 특성 상 

주변 시세라는 것도 강하게 작용을 할 것이다.

매각 한다고 했을 때 매각가가 얼마까지 나올 수 있느냐가 

현 시점의 적정한 가치일 것이고, 

이후 내가 얼마를 투자(출자)하여 그 지분으로

향후 일정 기간 동안 얼마의 기대수익을 창출할 수 있는가가 중요한 것이다. 

따라서 기투자금은 valuation에서 사용되지 않는 것이 일반적이다.

기대수익률 산정에 있어 향후 market 이 어떤 방향으로 움직일 것인지에 대한 분석도 중요한데, 이 부분이 commercial DD(Due Diligence) 이다. 

다시 한번 사업성평가를 통해 본사에서 알고자 하는 것이 무엇인지로 돌아가서 

생각해 보면, 어쨌거나 

이 사업의 사업성을 저평가 하여 매각이나 청산하고자 하는 것은 

아닐 것이다. (만약 이런 목적성을 띤다면, 그럴 수 있다고도 보지만)

마지막으로, SPC를 설립하였거나, 해당 부동산 법인에 관계사 간 거래, 또는 소액주주가 있을 시, 법인 자체의 사업성 평가 보다는 이 들과의 협상 이슈가 더 중요해 질 수 있다. 

출자규모와 배수에 대해 그들과 협상해서 동의를 얻어내야 하니까.

valuation2.jpe

결론적으로 이러한 경우, 고려해야 하는 점은 다음 정도로 정리될 수 있겠다.

1. 현재 정당한 valuation이 되어 있는가? 없다면 투자 시점의 valuation이 필요

2. 기 투자금은 의미없음 

   (법인에서 운영 하면서 발생한 수익으로 재투자 한 것은 의미없음)

3. 신규 투자로 인해 향후 벌어들일 수 있는 기대수익률이 어떤가?

4.  타주주들과의 협상이슈